İstanbul’da kentsel dönüşüm firmalarını karşılaştırırken yalnız daire başına istenen katkı bedeline bakmayın. Aynı bedelin hangi proje, net kullanım alanı, teknik şartname ve teslim kapsamı için verildiğini; ödemelerin ne zaman yapılacağını ve nasıl güvenceye alınacağını birlikte inceleyin. Özellikle malik katkılı apartmanlarda amaç, binanızın koşullarına uygun bir yükleniciyle açık ve uygulanabilir bir iş kapsamı oluşturmaktır.
Bu rehber, aday firmalardan aldığınız teklifleri ortak bir dosyada değerlendirmeniz için hazırlanmıştır. Proset’in kentsel dönüşüm hizmetinde yapım modeli, finansman ve alan planlamasının nasıl birlikte ele alındığını; aşağıdaki kontrol başlıklarında ise firma görüşmesine hangi sorularla hazırlanabileceğinizi inceleyebilirsiniz.
Önce bütün firmalara aynı işi tarif edin
Bir firma yalnızca yapım işini, diğeri projelendirme ve bazı resmî işlemleri de fiyatlıyorsa iki toplamı doğrudan karşılaştırmak yanıltır. Teklif istemeden önce mevcut belgeleri, beklenen bağımsız bölüm düzenini ve temel teslim beklentilerini ortaklaştırın. Hazırlık için kentsel dönüşümde gerekli belgeler rehberini kullanabilirsiniz.
Her firmadan aynı tarihli dosyaya cevap vermesini isteyin. Henüz kesinleşmeyen proje alanını veya zemin uygulamasını kesinleşmiş gibi fiyatlamayın. Teklifte hangi kabullerin kullanıldığını, geçerlilik süresini ve sonradan değişebilecek kalemleri ayrıca yazdırın. Eksik bilgiye dayalı ön çalışma ile sözleşmeye esas kesin kapsamı ayırın.
Müteahhidin kaydını, ekibini ve benzer işlerini kontrol edin
Yetki belgesi bilgisi başlangıç kontrolüdür
Firmanın tam ticaret unvanını, vergi numarasını ve yapı müteahhitliği yetki belgesi numarasını isteyin. Sözleşmede yer alacak tüzel kişi ile teklifi veren şirketi eşleştirin. Bakanlığın e-Devlet Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kayıt kontrolü yapabilirsiniz; hizmet kimlik doğrulaması gerektirir. Yetki belgesi durumunu ve grubunu öğrenip projenin gerektirdiği uygunluğu ilgili idareden teyit edin; eski bir ekran görüntüsüyle yetinmeyin.
Yetki kaydının bulunması, belirli bir apartmanın maliyetini veya teslimini tek başına garanti etmez. Bu nedenle belge kontrolünü teknik ve mali incelemeyle tamamlayın.
Fotoğraftan önce işin kapsamını sorun
Benzer büyüklükteki işlerde şirketin hangi sorumluluğu üstlendiğini öğrenin: ana yüklenicilik, belirli imalatlar veya yalnızca proje hizmeti birbirinden farklıdır. Görüşebileceğiniz referanslar ve mümkünse tamamlanmış yapı ziyaretleri isteyin. Şantiyeyi kimin yöneteceğini, teknik sorulara kimin cevap vereceğini ve maliklere hangi sıklıkla rapor sunulacağını konuşun.
Aynı anda yürütülen işlerin sayısını ve sizin binanıza ayrılacak ekibi de sorun. Firmanın büyük bir proje göstermesi kadar, sizin işiniz için gerçekçi bir organizasyon kurması önemlidir.
Mali hazırlığı projenin nakit akışıyla değerlendirin
Maliklerden toplanacak para, yapımın bütün aşamalarını aynı anda finanse etmez. Yükleniciden katkı tahsilatlarını, beklenen destek ödemelerini ve inşaat harcamalarını aşamalar halinde gösteren bir çalışma isteyin. Beklenen bir ödeme gecikirse hangi kaynağın kullanılacağını sorun. Yalnızca şirketin ciro büyüklüğü üzerinden sizin binanızın teslim sonucu çıkarılamaz.
Bir bankayla çalışıldığının söylenmesi ile projenin nakit açığının karşılanması aynı bilgi değildir. Finansman kaynağının ne zaman kullanılabileceğini ve henüz onaylanmamış kalemleri ayrı gösterin. Mali yeterlik incelemesinin kapsamını gerektiğinde uzman desteğiyle belirleyin.
Teklifleri bu karşılaştırma tablosuyla okuyun
Aşağıdaki tabloyu her firma için ayrı doldurun. Boş kalan hücreyi avantaj veya sıfır maliyet saymayın; açıklama bekleyen konu olarak işaretleyin.
| Kontrol başlığı | Teklifte aranacak açıklama | Toplantıda sorulacak soru |
|---|---|---|
| Toplam bedel | Hesap alanı, vergiler ve bedelin değişme koşulları | Bu tutarın dışında hangi ödemeler var? |
| Teknik kapsam | Malzeme, uygulama, ortak alan ve tesisat tarifleri | Eşdeğer ürün seçimini kim onaylayacak? |
| Daire planı | Net/brüt alan ayrımı ve bağımsız bölüm dağılımı | Aynı ölçüm esasına göre hangi alan teslim edilecek? |
| Ödeme planı | Tutar, tarih veya ölçülebilir yapım aşaması | Aşamanın tamamlandığını kim belgeleyecek? |
| Ödeme güvencesi | Mektup muhatabı, kapsamı, tutarı ve geçerliliği | Yaptığım ödeme hangi belgeyle eşleşiyor? |
| Takvim | Başlangıç koşulları, aşamalar ve teslim tanımı | Takvim hangi olay gerçekleşince başlıyor? |
| Kapsam dışı işler | Hariç kalemler ve değişiklik onay süreci | Ek işin bedeli nasıl kesinleşecek? |
Toplam katkı hesabını açmak için kentsel dönüşüm maliyeti rehberini; imalat tanımlarını ayrıntılandırmak için teknik şartname rehberini birlikte kullanın.
Üç farklı güvence belgesini birbirine karıştırmayın
Banka referans mektubu, idareye sunulan teminat ve maliklere verilen banka teminat mektubu aynı amaçla kullanılan belgeler değildir. Firmanın banka referansı sunduğunu söylemesi, yaptığınız ödemenin sizin adınıza teminata bağlandığını göstermez. İdareye verilen teminatı da otomatik olarak maliklerin ödemelerine ait mektup yerine kabul etmeyin; her belgenin muhatabını ve kapsamını okuyun.
Bankanın teminat mektubu açıklamasında süreli/süresiz ve avans/kesin gibi farklı türler bulunur. Sizin projenizde hangi yükümlülüğün, hangi tutara kadar ve hangi talep usulüyle güvenceye alındığını mektubun kendi metni belirler. Düzenleyen bankadan belgenin doğruluğunu ve geçerliliğini teyit etmenin yolunu öğrenin.
Proset Mühendislik İnşaat A.Ş., belediyeye verdiği teminattan ayrı olarak, maliklerin şirkete ödediği tutarları maliklere verdiği banka teminat mektuplarıyla güvence altına alır. Projenize ait mektubun tutarı, süresi, muhatabı, ödeme aşamalarıyla ilişkisi ve tazmin koşulları ayrıca incelenir. Bu yaklaşım her türlü zararın sınırsız karşılanacağı anlamına gelmez. Malik katkısı ve banka teminat mektubu rehberimiz ayrıntılı kontrol sorularını içerir.
Sözleşmeye dönüşecek kapsamı netleştirin
Sunumda konuşulan bir özellik, sözleşme ekinde ölçülebilir biçimde yer almalıdır. Proje ve alan çizelgeleri, teknik şartname, ödeme planı, güvence belgeleri, iş programı ve teslimde istenecek belgeler arasında tutarlılık arayın. Çelişki halinde hangi belgenin esas alınacağını ve sonradan yapılacak değişikliklerin nasıl onaylanacağını sözleşme incelemesinde belirleyin. İmza öncesinde kentsel dönüşüm sözleşmesi kontrol listesini kullanarak bu belgeleri yan yana inceleyebilirsiniz.
m² kayıplarını azaltmak için farklı planları aynı net alan tanımıyla karşılaştırın. Oda alanları, dolaşım alanları, balkon ve ortak alan payları ayrı gösterilsin. Daha büyük görünen brüt rakam, daha kullanışlı daire anlamına gelmeyebilir. İmar koşulları ve teknik gereklilikler içinde m² kayıplarını en aza indirmek bir planlama hedefidir; her binada mevcut alanın aynen korunacağı taahhüdü kurulamaz.
Kat karşılığı seçenek de masadaysa, yükleniciye bırakılacak bağımsız bölüm değeri ile nakit katkıyı aynı teknik kapsam üzerinden inceleyin. Kat karşılığı ve malik katkılı model karşılaştırması bu ayrımı açıklar. Takvim ayrıntıları için kentsel dönüşüm süreleri rehberine bakabilirsiniz.
Görüşmede yazılı cevap isteyeceğiniz altı soru
- Teklifi hangi şirket veriyor ve sözleşmeyi kim imzalayacak?
- Fiyata dahil olmayan işleri tek listede gösterebilir misiniz?
- Ödemelerin yapım aşamalarıyla eşleşmesini nasıl belgeleyeceğiz?
- Maliklere verilecek teminat mektubunun taslağını ne zaman inceleyebiliriz?
- Proje veya ürün değişirse fiyat ve süre etkisini nasıl onaylayacağız?
- Teslimde hangi belgeleri alacağız; eksik işler nasıl kayda geçirilecek?
Finansman desteğini yüklenici seçiminden ayrı doğrulayın
Yarısı Bizden kampanyası ve Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi, ayrı uygunluk ve başvuru süreçleriyle değerlendirilir. Bir yüklenicinin bu seçenekleri anlatması, apartmanınızın veya her malikin onay aldığı anlamına gelmez. Güncel koşulları yetkili kurum ve ilgili bankadan doğrulayın; henüz onaylanmamış destekleri kesinleşmiş tahsilat gibi yazmayın. İki programın otomatik olarak birlikte kullanılacağını varsaymayın.
Sık sorulan sorular
En düşük katkı bedelini isteyen müteahhit seçilmeli mi?
Önce kapsamların eşitliğini kontrol edin. Eksik işler, farklı alan hesabı, ödeme zamanı veya fiyat değişikliği koşulları ilk tutarın anlamını değiştirebilir.
Yetki belgesi olması bütün riskleri ortadan kaldırır mı?
Belge kontrolü başlangıçtır. Projeye uygunluk, teknik organizasyon, mali hazırlık, sözleşme ve ödeme güvencesi ayrıca incelenmelidir.
Belediyeye teminat verilmesi malik ödemelerini de kapsar mı?
Bunu otomatik kabul etmeyin. Muhatabı ve güvence altındaki yükümlülüğü inceleyin; malik ödemeleri için ayrıca sunulan mektubu kendi koşullarıyla değerlendirin.
İlk toplantıda karar vermek zorunda mıyız?
Kararı eksik açıklamalar üzerinden vermek yerine sorularınızı yazılı iletin. Güncellenmiş teklifleri aynı tarih, kapsam ve eklerle tekrar karşılaştırın.
Binanız için karşılaştırılabilir bir teklif hazırlığı yapalım
Kadıköy, Üsküdar, Maltepe veya Ataşehir’deki apartmanınız için mevcut belgelerinizi, alınmış teklifleri ve maliklerin temel beklentilerini bir araya getirin. Proset Mühendislik İnşaat A.Ş. ile yapım kapsamını ve ödeme güvencesini aynı dosyada görüşmek için iletişime geçebilirsiniz.
Kaynak kontrolü: 24 Ekim 2026. Belge ve teklif incelemesi, projeye ait sözleşme ile güncel idari ve banka koşulları birlikte değerlendirilerek yapılmalıdır.