Malik Katkılı Kentsel Dönüşüm: Ödeme Planı ve Banka Teminat Mektubu

Proset Blog · Yayımlayan: Proset Mühendislik · Kaynak kontrolü: 23 Ekim 2026

Malik katkılı kentsel dönüşüm, apartman sahiplerinin yeni binanın yapım bedeline sözleşmede belirlenen tutar ve aşamalarda ödeme yaparak katıldığı bir yapım modelidir. Bu modeli değerlendiren maliklerin üç soruya açık cevap alması gerekir: Daire başına ne kadar katkı ödenecek, ödemeler hangi aşamada yapılacak ve yükleniciye aktarılan para nasıl güvence altına alınacak?

Proset olarak, belediyeye sunduğumuz teminattan ayrı şekilde, maliklerin bize yaptığı ödemeleri kendilerine verdiğimiz banka teminat mektuplarıyla güvence altına alıyoruz. Ödeme güvencesini değerlendirirken ilgili mektubun hangi ödemeyi, hangi tutara kadar, ne kadar süreyle ve hangi tazmin koşullarıyla kapsadığını birlikte okumak gerekir.

Bu rehber; özellikle Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Ataşehir’de binasını yenilemek isteyen apartmanlar için katkı payı, ödeme planı, banka teminat mektubu ve m² kayıplarını azaltma hedefini aynı çerçevede ele alır.

Bu yazıda

1. Malik katkılı yapım nedir, hangi apartmanlar için değerlendirilebilir?
2. Daire başına katkı payı nasıl hesaplanmalı?
3. Ödeme planı ve hakediş nasıl ilişkilendirilmeli?
4. Proset’te maliklerin yaptığı ödemeler nasıl güvenceye alınıyor?
5. Banka teminat mektubu neyi güvence altına alır?
6. Malikler teminat mektubunda hangi bilgileri kontrol etmeli?
7. Belediyeye verilen teminatla malik ödeme güvencesi arasındaki fark nedir?
8. Yarısı Bizden ve Dünya Bankası kredisi katkı planında nasıl değerlendirilir?
9. Malik katkılı yapım m² kayıplarını azaltabilir mi?
10. İmza öncesinde hangi başlıklar netleşmeli?
11. Malik katkılı kentsel dönüşüm hakkında sık sorulan sorular
12. Binanız için katkı, ödeme ve güvence planını birlikte değerlendirelim

Malik katkılı yapım nedir, hangi apartmanlar için değerlendirilebilir?

Malik katkılı yapımda yüklenicinin üstleneceği işler ve malzeme standardı belirlenir; maliklerin bu kapsam için yapacağı ödemeler sözleşmeye bağlanır. Katkı, malikin kendi birikimiyle veya uygunluğu ayrıca onaylanan destek ve finansman kaynaklarıyla karşılanabilir. Önemli olan, toplam yapım bütçesi ile paranın hangi tarihlerde kullanılabilir olacağının birlikte planlanmasıdır.

Örneğin yeni projede yükleniciye verilebilecek ilave bağımsız bölüm veya satılabilir alanın sınırlı olduğu bir apartmanda, yalnızca daire paylaşımına dayalı teklif yeterli bulunmayabilir. Malikler, pay devri seçenekleriyle nakit katkıyı aynı proje üzerinden karşılaştırmak isteyebilir. Böyle bir durumda malik katkılı modelin teknik ve mali fizibilitesini incelemek anlamlıdır; binanın yalnızca bulunduğu ilçe, bu modelin uygunluğunu belirlemez.

Kat karşılığı inşaat ve malik katkılı yapım her zaman birbirinden tamamen ayrı seçenekler değildir. Sözleşmeye göre bir miktar pay devriyle nakit katkı birlikte de değerlendirilebilir. Karşılaştırmanın aynı proje, aynı teslim kapsamı ve aynı ölçüm esasları üzerinden yapılması gerekir. Kat karşılığı inşaat hizmetimizin kapsamını bu seçenekle birlikte inceleyebilirsiniz.

Daire başına katkı payı nasıl hesaplanmalı?

Sağlıklı başlangıç, yalnızca bir “m² fiyatı” almaktan daha fazlasıdır. Önce hangi binanın, hangi projeyle ve hangi teslim standardında yapılacağı tanımlanmalıdır. Teklifleri karşılaştırırken aşağıdaki başlıkların bedelin içinde mi, dışında mı olduğunu yazılı olarak görmek yararlı olur:

• Yıkım, hafriyat, zemin çalışmaları ve projeye göre gerekli temel uygulamaları.
• Mimari ve mühendislik projeleri, ruhsat süreçleri ile ilgili harç ve hizmet giderleri.
• Taşıyıcı sistem, cephe, çatı, su ve ısı yalıtımı.
• Elektrik ve mekanik tesisatlar, asansör ve ortak alanların teslim kapsamı.
• Daire içi malzemeler, mutfak, banyo, kapı, doğrama ve diğer ince işler.
• Vergiler, abonelik ve bağlantı giderleri, yapı kullanma izniyle ilgili işlemler.
• Teminat mektubu komisyonları, vade uzatma masrafları ve diğer finansman giderlerinin kime ait olacağı.

Bu liste her projede bütün kalemlerin aynı tarafa ait olduğu anlamına gelmez; teklif kapsamını netleştirmek için hazırlanmış bir kontrol listesidir. Taşınma, geçici konaklama veya kira gibi maliklerin ayrıca karşılayacağı giderler de apartmanın bütçesinde görünmelidir.

Toplam bedelin bağımsız bölümlere nasıl dağıtılacağı ayrıca açıklanmalıdır. Daire sayısına bölünmüş basit bir ortalama, tek başına her malikin sözleşmesel yükümlülüğünü göstermez. Bağımsız bölümler, mevcut haklar, yeni dağılım ve kararlaştırılan paylaşım yöntemi ilgili belgelerle değerlendirilmelidir.

Her malik için tek sayfalık bir bütçe özeti isteyin: toplam katkı, vergilerin durumu, ödeme aşamaları, varsa onaylanmış destek, kalan finansman ihtiyacı ve kapsam dışı giderler aynı yerde görülsün. Henüz onaylanmamış bir kredi veya destek, kesinleşmiş kaynak gibi bütçeden düşülmemelidir.

Ödeme planı ve hakediş nasıl ilişkilendirilmeli?

Ödeme takviminin anlaşılır olması, malik katkılı kentsel dönüşümün temel ihtiyaçlarından biridir. Her taksit için tutar, vade, ödemenin bağlı olduğu iş veya belge ve kontrolü yapacak kişi ya da ekip açıkça belirlenmelidir. Takvimde yalnızca ay isimlerinin bulunması, inşaatın hangi seviyede olacağının anlaşılmasına yetmez.

Hakediş, bu rehberde gerçekleşen işin sözleşme ve teknik kapsam üzerinden ölçülüp belgelendirilmesi anlamında kullanılıyor. Sadece şantiye fotoğrafına bakmak yerine, hangi imalatın ne ölçüde tamamlandığı ve ilgili ödeme koşulunun karşılanıp karşılanmadığı kontrol edilmelidir. Maliklerin teknik danışmanı ile mevzuattaki yapı denetimi görevlerinin kapsamı da ayrı ayrı açıklanmalıdır.

Aşağıdaki tablo, görüşmede kullanılabilecek bir örnektir; Proset’in bütün projelerinde uyguladığı sabit bir taksit planı değildir. Aşamalar, tutarlar ve kontrol belgeleri somut projeye göre sözleşmede belirlenir.

Bir malikin ödemesinin gecikmesi veya planlanan finansmanın zamanında çıkmaması hâlinde ne yapılacağı da konuşulmalıdır. Bu durumun iş programına ve diğer maliklere etkisi tahmine bırakılmamalıdır. Taraflar, ödeme ve yapım yükümlülüklerini uygulanabilir bir nakit akışı içinde ele almalıdır.

Proset’te maliklerin yaptığı ödemeler nasıl güvenceye alınıyor?

Proset’in malik katkılı yapım uygulamasında, maliklerin şirkete ödediği tutarlar, kendilerine verilen banka teminat mektuplarıyla güvenceye alınır. Bu mektuplar, belediyeye sunulan teminattan ayrıdır. Böylece maliklerin ödeme güvencesi, yalnızca idareye verilmiş bir teminatın varlığı üzerinden anlatılmaz.

Proje görüşmesinde ödeme planıyla birlikte ilgili teminat mektubunun metnini de değerlendirin. Hangi ödemenin hangi mektupla ilişkilendirildiği, mektubun tutarı ve süresi ile bankaya başvuru koşulları anlaşılır olmalıdır. Korumanın kapsamını, bankanın düzenlediği belgenin şartları belirler.

Malik açısından amaç, “teminat var” bilgisinin ötesine geçerek kendi ödemesiyle belgedeki güvenceyi eşleştirebilmektir. Ödeme takvimi, banka mektubu ve sözleşme eklerini birlikte okumak bu eşleşmeyi görünür kılar.

Banka teminat mektubu neyi güvence altına alır?

Banka teminat mektubu, bankanın mektupta tanımlanan yükümlülük ve risk için muhataba ödeme taahhüdü verdiği bir belgedir. Yurt içi bankacılık kullanımında mektubun hitap ettiği hak sahibi “muhatap”, yükümlülüğü güvenceye alınan yüklenici ise genellikle “lehtar” olarak anılır. Maliklerin veya usulüne uygun yetkilendirilmiş temsilcilerinin belge üzerindeki konumu açıkça belirlenmelidir. Akbank’ın teminat mektubu ve taraflarına ilişkin açıklaması bu terimleri özetler.

Malik bakımından temel soru, belgenin kendi ödediği tutara ilişkin hangi riski karşıladığıdır. Bankanın ödeme taahhüdü, binayı kendisinin inşa edeceği anlamına gelmez. Aynı şekilde yüklenicinin banka hesabının bulunması veya ödemenin EFT ile yapılması, ayrıca düzenlenmiş bir teminat mektubunun yerine geçmez.

Avans teminatı ve kesin teminat aynı kapsamı mı sağlar?

Avans teminatı, yükleniciye verilen avansın ilgili koşullarda geri ödenmesi riskine yöneliktir. Kesin veya ifa teminatı ise üstlenilen işin sözleşmeye uygun yerine getirilmesine ilişkin yükümlülüklerle bağlantılıdır. Bir mektubun varlığı diğerinin bütün kapsamını otomatik sağlamaz; başlığın yanında asıl metin okunmalıdır. Bu ayrım, Ziraat Bankası’nın garanti türleri açıklamasında da görülür.

“Ödeme garantisi” ifadesinin kimin ödeme borcunu koruduğu da önemlidir. Alıcının satıcıya ödeme yapmasını güvenceye alan bir ürün, malikin yükleniciye daha önce ödediği tutarın geri alınmasıyla aynı yönde koruma sağlamaz. İhtiyacınızı “ödediğim tutarın hangi olayda ve hangi koşulla karşılandığı” sorusuyla tarif edin.

Malikler teminat mektubunda hangi bilgileri kontrol etmeli?

Aşağıdaki liste, banka ve sözleşmeyi inceleyen hukukçuyla yapılacak görüşmeye hazırlık içindir. Bütün mektupların aynı şartları taşıdığı veya listedeki her unsurun her olayda aynı hukuki sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır.

1. Hak sahibi ve temsil: Mektup kime hitap ediyor? Birden fazla malik veya temsilci varsa hangi kişinin hangi tutar için başvurabileceği açık mı?
2. Proje ve sözleşme bağlantısı: Yüklenicinin unvanı, sözleşme bilgisi ve ilgili yapım işi doğru tanımlanmış mı?
3. Güvence konusu: Başlangıç avansı mı, belirli taksitler mi, başka bir yükümlülük mü kapsanıyor? Sonradan yapılan ek ödeme aynı kapsama giriyor mu?
4. Tutar ve para birimi: Belgedeki üst sınır, güvenceye alınmak istenen ödemeyle uyumlu mu? Maliyet veya ödeme tutarı değişirse mektup için hangi işlem gerekecek?
5. Başlangıç ve vade: Güvence ne zaman başlıyor? Son talep tarihi var mı? İş programı uzarsa vade uzatımı hangi aşamada yapılacak?
6. Tazmin koşulları: Bankadan ödeme talebi hangi olay, beyan, belge ve başvuru yöntemiyle yapılacak? Talebin ulaşması gereken banka birimi ve süre belli mi?
7. Azaltma, iade ve ibra: Teminat hangi koşulla azaltılabilir veya sona erdirilebilir? Bu işlem için kimin yetkisi ve onayı gerekir?
8. Bankadan teyit: Belgenin doğruluğu, güncel tutarı ve geçerliliği bankanın resmî iletişim kanallarından doğrulanabiliyor mu? Geçerli görünen mektubun kapsamı ve tazmin koşulları, güvenceye almak istediğiniz ödemeye uygun mu?

Tutar, vade ve ödeme takvimi birlikte okunmalı

Pratik bir kontrol yöntemi olarak her taksit için dört bilgiyi yan yana yazın: ödeme tarihi, o tarihe kadar ödenen toplam, ilgili mektup veya mektuplarda bu ödeme için geçerli tutar ve geçerlilik bilgisi. Birden fazla mektup varsa aynı riski kapsayan tutarları mükerrer saymayın. Bu bir teminat hesaplama formülü değildir; belge ile ödeme arasında açıklanması gereken farkları görmek için kullanılabilecek bir takip tablosudur.

Temsili olarak bir malik toplam 1.000.000 TL ödeme yapmışken ilgili mektubun üst sınırı 750.000 TL ise, bu belgenin tek başına bütün ödemeyi karşıladığı söylenemez. Aradaki 250.000 TL’nin durumu ayrıca açıklanmalıdır. Bu rakamlar Proset fiyatı veya uyguladığı teminat oranı değildir; tutar kontrolünün neden gerekli olduğunu gösteren örnektir. Mektup ve ödeme aynı tutarda olsa bile kapsam ve geçerlilik koşulları yine incelenmelidir.

Bankalar süreli veya süresiz mektuplar düzenleyebilir. Süreli bir mektubun uzatılmasını, işin uzamasının otomatik sonucu olarak kabul etmeyin. Planlanan bitiş tarihiyle mektubun vadesini karşılaştırın ve uzatımın nasıl belgeleneceğini sorun. Garanti BBVA’nın ürün açıklaması, mektup türleri ve vade uzatımı işlemlerini ayrı başlıklarda ele alır.

Mektubun doğruluğu nasıl teyit edilir?

Yalnızca banka logosu taşıyan bir görsele veya iletilen telefon numarasına dayanmayın. Bankanın resmî kanallarından ilgili birime ulaşarak doğrulama yolunu öğrenin. Banka, şube, mektup numarası, tutar, para birimi ve vade bilgilerini kontrol için hazır bulundurun. KKB’nin Teminat Mektubu Durum Sorgulama hizmeti de bu verilerle güncel durum kontrolünü açıklar; doğrudan hizmet erişimi kurum türüne bağlıdır.

Elektronik mektupta da düzenleyen bankayı, doğru muhatabı ve güncel durumu kontrol edin. KKB, elektronik teminat mektubu hizmetinden yararlanacak gerçek ve tüzel kişiler için Findeks üyeliği ve banka sözleşmesi gerektiğini belirtiyor. Kullanılabilecek doğrulama kanalını bankanızla netleştirin.

Belediyeye verilen teminatla malik ödeme güvencesi arasındaki fark nedir?

İdareye sunulan teminat ile maliklerin ödediği tutarlar için düzenlenen banka mektubu farklı amaç ve muhataplarla değerlendirilir. SEDDK’nın resmî rehberi, 6306 kapsamındaki idare teminatının paraya çevrilmesi hâlinde işi tamamlayacak kuruluşa aktarılmasına ilişkin mekanizmayı anlatır. Buradan, her malikin ödediği parayı aynı belgeyle doğrudan kendisine geri alabileceği sonucu çıkmaz. SEDDK Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi bu ayrımı incelemek için resmî kaynaktır.

Proset’in malik ödemeleri için verdiği banka teminat mektupları, belediyeye sunulan teminattan bu nedenle ayrı anlatılmaktadır. Bina tamamlama sigortası da kendi poliçe ve teminat senedi koşulları bulunan başka bir güvence ürünüdür. Bir projede hangi belgelerin bulunduğu, hak sahibinin kim olduğu ve her belgenin neyi kapsadığı tek tek görülmelidir.

Yarısı Bizden ve Dünya Bankası kredisi katkı planında nasıl değerlendirilir?

Finansman görüşmesinde üç başlığı ayırın: toplam yapım bedeli, malik için kesinleşen destek veya kredi ve malikin kendi karşılayacağı bakiye. Bunların yanında kaynağın hangi aşamada kullanılabileceği de önemlidir. Yapımın ödeme ihtiyacıyla finansmanın kullanılabilirlik tarihi eşleşmiyorsa aradaki dönemin nasıl karşılanacağı önceden konuşulmalıdır.

Yarısı Bizden kampanyası rehberimiz, başvuru ve hazırlık başlıklarını; Dünya Bankası destekli İADŞP kredisi rehberimiz ise hak sahibi, proje ve banka incelemesiyle ilgili aşamaları ele alır. Hangi seçeneğin değerlendirilebileceği güncel program koşulları ve somut dosya üzerinden kontrol edilmelidir.

Bu iki programın aynı proje veya aynı gider için birlikte kullanılabileceği varsayımıyla bütçe kurmayın. Başvuru yapmak, destek ya da kredi onayı almakla aynı aşama değildir. Ayrıca bir finansman kaynağının bulunmasıyla yükleniciye yapılan ödemenin teminat altına alınması ayrı konulardır; ödeme güvencesi ilgili belge üzerinden incelenmelidir.

Malik katkılı yapım m² kayıplarını azaltabilir mi?

Maliklerin nakit katkı yapması, yeni dairenin eski daireyle aynı net alanda olacağını tek başına göstermez. Yeni alan; parselin güncel koşulları, onaylanabilir proje, taşıyıcı sistem, ortak alanlar ve teknik gereklilikler birlikte çalışılarak belirlenir. Yapım modeli ile mimari çözümün aynı görüşmede değerlendirilmesi bu nedenle önemlidir.

m² kayıplarını azaltmak ve mümkün olan en aza indirmek bir planlama hedefidir. Bu hedefi ölçülebilir kılmak için mevcut ve önerilen dairelerin net alanları aynı esasla karşılaştırılmalı; oda yerleşimi ve kullanılabilirlik de görülmelidir. Güvenlik, mevzuat ve teknik gerekliliklerden ödün vererek alan korunacağı vaat edilmemelidir.

İlk görüşmeye varsa mevcut proje ve tapu bilgilerini getirin; yeni projede hangi alanın nasıl ölçüldüğünü sorun. Kentsel dönüşümde metrekare kaybı rehberimizde net ve brüt alanın nasıl karşılaştırılabileceğini ayrıntılı anlatıyoruz. Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Ataşehir için parsel ve imar araştırması rehberimiz de başlangıç dosyanızı hazırlamanıza yardımcı olur.

İmza öncesinde hangi başlıklar netleşmeli?

Maliklerin ortak bir değerlendirme dosyasında aşağıdaki soruların karşılıklarını görmesi yararlı olur. Teknik belgeleri ilgili uzmanlarla, sözleşme ve teminat hükümlerini hukukçu ve düzenleyen bankayla birlikte değerlendirin.

• Hangi proje ve teknik şartname için anlaşma yapılıyor; teslim standardı nasıl tanımlanıyor?
• Her malikin katkı bedeli, vergileri ve kapsam dışı giderleri belli mi?
• Fiyat sabit mi, değişebiliyor mu; değişebiliyorsa hangi ölçüt ve onay yöntemi geçerli?
• Ödeme tarihleri hangi imalat, belge veya sözleşme aşamasına bağlanıyor?
• Maliklerin ödemesi hangi banka teminat mektubuyla ilişkilendiriliyor?
• İşin veya finansmanın gecikmesi hâlinde takvim, teminat vadesi ve tarafların yükümlülükleri nasıl ele alınıyor?
• Malzeme ve proje değişikliklerinin bedel ve süre etkisi kim tarafından, nasıl onaylanıyor?
• Teslim, eksik işler, teminatın azaltılması veya iadesi hangi koşullara bağlı?

Malik katkılı kentsel dönüşüm hakkında sık sorulan sorular

Malik katkılı yapım, kat karşılığı inşaattan daha mı avantajlıdır?

Her apartman için aynı cevap verilemez. Nakit ihtiyacı, verilecek pay veya bağımsız bölüm, teslim kapsamı, alan dağılımı ve güvence koşulları aynı proje üzerinden karşılaştırılmalıdır. En düşük görünen katkı, bütün giderleri içeren teklif anlamına gelmeyebilir.

Banka teminat mektubu varsa ödediğim tutarın tamamı korunur mu?

Korumanın sınırını ilgili mektubun tutarı, güvence konusu, geçerliliği ve tazmin koşulları belirler. Proset malik ödemeleri için banka teminat mektubu verir; malik olarak kendi ödemenizle ilgili belgenin kapsamını eşleştirerek incelemelisiniz.

Ödemeyi banka üzerinden yapmak yeterli güvence midir?

Banka kanalı ve dekont, ödeme kaydının izlenmesini sağlar. Ayrıca düzenlenen teminat mektubunun ödeme taahhüdü farklı bir belgedir. Sözleşme, ödeme kaydı ve ilgili mektup birlikte saklanmalıdır.

Teminat mektubu olan bir projede banka inşaatı tamamlar mı?

Banka teminat mektubu bankanın ilgili koşullarda para ödeme taahhüdünü ifade eder. Bankanın binayı kendisinin inşa edeceği sonucu çıkarılmamalıdır. Yapımın tamamlanmasına ilişkin diğer güvenceler kendi belgeleriyle değerlendirilir.

Destek veya kredi çıkmazsa katkı planı ne olur?

Bu olasılığın ödeme planında ve sözleşmede nasıl ele alınacağı başlangıçta konuşulmalıdır. Onayı kesinleşmemiş bir kaynağın yerini otomatik olarak başka bir desteğin alacağı veya aynı takvimin değişmeden uygulanabileceği varsayılmamalıdır.

Binanız için katkı, ödeme ve güvence planını birlikte değerlendirelim

Kadıköy, Üsküdar, Maltepe veya Ataşehir’de apartmanınızı yenilemeyi düşünüyorsanız ilk görüşmede ilçe ve mahalleyi, varsa ada–parseli, bağımsız bölüm sayısını, mevcut aşamayı ve maliklerin ödeme beklentisini paylaşabilirsiniz. Bu bilgiler; yapım kapsamını, finansman ihtiyacını ve m² kayıplarını azaltma hedefini birlikte ele almak için başlangıç sağlar.

Proset’in kentsel dönüşüm hizmetini inceleyin veya binanızın malik katkılı yapım ve ödeme güvencesi seçeneklerini görüşmek için bize ulaşın. Görüşmede katkı bedelini, ödeme aşamalarını ve bu ödemeler için düzenlenecek banka teminat mektubunun kapsamını birlikte değerlendirebiliriz.

Kaynak kontrolü: 23 Ekim 2026. Bu rehber genel bilgilendirme ve görüşmeye hazırlık amacı taşır. Projeye ait sözleşme, banka teminat mektubu ve güncel resmî program koşulları somut işlem için ayrıca incelenmelidir.