Kentsel dönüşüm maliyeti, yalnızca dairenizin metrekaresiyle bir inşaat birim fiyatının çarpılmasıyla belirlenmez. Yeni binanın yapılabilir alanı, zemin koşulları, teslim standardı, sözleşme kapsamı ve finansmanın kullanılacağı tarihler birlikte değerlendirilir. Malik açısından asıl soru şudur: “Hangi işi, hangi toplam katkıyla, hangi aşamalarda ödeyerek teslim alacağım?”
Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Ataşehir’de apartmanını yenilemeyi düşünen malikler için bu rehber, teklif istemeden önce hazırlanacak dosyayı ve tekliflerin nasıl karşılaştırılacağını anlatır. Binanıza ait bedelin dayanaklarını görmenizi sağlayan bir yaklaşım sunar.
Bu yazıda
Maliyet hesabına hangi bilgilerle başlanır?
İlk aşamada ilçe ve mahalleyle birlikte ada–parsel, tapu ve mevcut proje bilgileri toplanır. Yeni yapının imar koşulları ve uygulanabilir proje seçenekleri incelenmeden yalnız eski binanın daire sayısına göre kesin bedel beklemek sağlıklı değildir. Mevcut binadaki fiilî kullanımın yeni projede aynen sürdürülebileceği de varsayılmamalıdır.
Ön değerlendirme için parsel ve mevcut bina bilgileri; ayrıntılı hesap için taslak veya onaylı proje, zemin verileri ve teknik kapsam gerekir. Proje olgunlaştıkça belirsiz kalemler azalır. Teklifte kullanılan çizimlerin tarihini kaydedin; farklı proje sürümlerinden hesaplanan bedeller doğrudan karşılaştırılamaz.
İlçe adı tek başına maliyeti açıklamaz. Aynı mahalledeki iki parselin kazı, bodrum, şantiye erişimi ve komşu yapıların korunması koşulları farklı olabilir. Bu farkların hangi verilere dayanarak fiyatlandığını sorun.
m² fiyatında hangi alan kullanılıyor?
Bir teklif daire net alanını, diğeri bağımsız bölüm brütünü, bir başkası toplam yapı inşaat alanını esas alabilir. Bunlar aynı büyüklük değildir. Bodrum, merdiven, asansör, otopark ve diğer ortak alanların hesapta nasıl ele alındığı açıkça görülmelidir.
“m² fiyatınız kaç?” sorusunu “Hangi alan tanımına göre?” sorusuyla tamamlayın. Alan cetvelini isteyin; aynı alanın hem birim fiyat hesabında hem ayrıca ek bedelde sayılmadığını kontrol edin. Net ve brüt karşılaştırmasının ayrıntılarını kentsel dönüşümde metrekare kaybı rehberimizde bulabilirsiniz.
Resmî yaklaşık maliyet ile yapım teklifi arasındaki fark
Bakanlığın 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri duyurusu, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabına yönelik tebliği yayımlar. Bu amaçla hazırlanan sınıf ve grup değerleri, binanıza özel anahtar teslim piyasa teklifi olarak okunmamalıdır.
Yapım teklifinde belirli projenin imalat miktarları, malzeme ve işçilik kapsamı, şantiye koşulları, süre ve ticari koşullar değerlendirilir. Resmî tablodaki bir değeri mevcut dairenizin alanıyla çarpmak, bütün dönüşüm giderlerinizi veya yükleniciye ödeyeceğiniz bedeli kendiliğinden göstermez.
Teklifin dahil ve hariç kalemleri
Kapsamı açıklanmayan düşük bir toplam, sonradan maliklerin karşılayacağı işler nedeniyle farklı bir bütçeye dönüşebilir. Aşağıdaki tabloyu bütün tekliflerde aynı sorularla doldurun. Kalemlerin tamamının mutlaka malike veya yükleniciye ait olduğu sonucu çıkarılmamalıdır.
| Gider grubu | Yazılı açıklama isteyin |
|---|---|
| Hazırlık ve yıkım | Tespit, tahliye organizasyonu, yıkım, atık taşıma ve gereken özel işlemler dahil mi? |
| Zemin ve temel | Hafriyat, iksa, su koşulları ve gerekiyorsa zemin iyileştirmesi nasıl fiyatlandı? |
| Proje ve izinler | Etüt, projeler, denetim, ruhsat ve ilgili hizmet giderlerini kim karşılıyor? |
| Bina teslimi | Taşıyıcı sistem, yalıtım, cephe, tesisat, asansör ve iç imalatlar hangi standartta? |
| Otopark ve çevre | Projede gereken çözüm, varsa ilgili bedeller, dış bağlantılar ve çevre işleri dahil mi? |
| Vergi ve finansman | KDV, harçlar, abonelikler ve teminat komisyonları nasıl ele alınıyor? |
Vergi veya harç avantajını bütün giderlere uygulanacak genel bir indirim gibi kabul etmeyin; somut işlem için geçerli durum ilgili idare ve uzmanlarla kontrol edilmelidir. Malzeme seçimi ve muadil onayını da kentsel dönüşüm teknik şartnamesinde netleştirin.
Malik katkısı nasıl hesaplanır?
Malik katkılı yapımda önce kararlaştırılan iş kapsamının bedeli belirlenir. Ardından bedelin bağımsız bölümlere hangi yöntemle dağıtılacağı, varsa yükleniciye bırakılan pay veya bağımsız bölümün mali modelde nasıl karşılık bulduğu açıklanır. Daire sayısına bölünen ortalama, her malikin gerçek borcu olmayabilir.
Her malik için ayrı özet hazırlayın: sözleşmesel katkı, kapsam dışı giderler, kesinleşen hibe, kullanılabilecek kredi, özkaynak ihtiyacı ve ödeme tarihleri. Aynı destek kalemini iki kez düşmeyin. Kredi ödemeyi finanse edebilir; geri ödenecek bir borç olduğundan toplam maliyetten silinmiş sayılmaz.
Taşınma, geçici kira ve konaklama gibi yapım sözleşmesi dışındaki kişisel giderleri ayrıca planlayın. Böylece yüklenici bedeliyle dönüşüm süresince hanenin toplam nakit ihtiyacı birbirine karışmaz.
Destek ve kredi bütçeye nasıl yazılır?
Yarısı Bizden kampanyası ile Dünya Bankası finansmanlı İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kredisi ayrı programlardır. Uygunluk ve başvuru aşamalarını Yarısı Bizden rehberimizden ve Dünya Bankası destekli kredi rehberimizden inceleyebilirsiniz.
Bakanlığın Yarısı Bizden açıklaması hibe, kredi ve tahliye desteğini ayrı kalemler olarak ele alır. İADŞP resmî sorular sayfası ise proje ve hak sahibi değerlendirmeleriyle inşaat ilerlemesine bağlı kaynak aktarımını açıklar.
Başvuru aşamasındaki tutarı kesinleşmiş para gibi yazmayın. Onay, kullanım zamanı ve geri ödeme yükünü ayrı gösterin. İki programın aynı proje veya aynı gider için birlikte kullanılabileceği varsayımıyla bütçe kurmayın; uygunluğu ilgili kurum ve banka dosya üzerinden değerlendirmelidir.
Ödeme takvimi ve banka teminatı
Toplam bedel kadar, ne zaman ödeneceği de önemlidir. Her taksitte tutarı, bağlı olduğu iş aşamasını, kontrol belgesini ve finansmanın kullanılabileceği tarihi eşleştirin. Fiyatın sabit veya değişken olması, teklif geçerlilik süresi ve ek işlerin onay yöntemi yazılı açıklanmalıdır.
Proset, belediyeye sunduğu teminattan ayrı olarak maliklerin kendisine ödediği tutarları maliklere verdiği banka teminat mektuplarıyla güvence altına alır. Mektubun tutarı, muhatabı, geçerliliği ve tazmin koşulları ödeme planıyla birlikte incelenmelidir. Kontrol başlıkları malik katkılı yapım ve banka teminat mektubu rehberimizde yer alır.
m² kayıplarını azaltmak maliyeti nasıl etkiler?
Yeni dairede kullanılabilir alanı koruma isteği, proje ve bütçe birlikte çalışılarak değerlendirilmelidir. Yerleşim seçeneklerini aynı net alan tanımıyla karşılaştırmak, yalnız toplam brüte bakmaktan daha açıklayıcıdır. Ortak alanlar ve taşıyıcı sistem de değerlendirmede yer alır.
m² kayıplarını azaltmak ve mümkün olan en aza indirmek bir planlama hedefidir. Daha fazla nakit katkı, aynı net daire alanını kendiliğinden garanti etmez; imar, güvenlik ve teknik gerekler belirleyicidir. Alan hedefi için hangi proje değişikliği ve gider oluştuğu gösterilmelidir.
Teklif karşılaştırma kontrol listesi
- Aynı proje sürümü ve alan cetveli kullanılıyor mu?
- Teknik şartname ve teslim kapsamı eşit mi?
- Vergiler ve kapsam dışı işler toplamda görünür mü?
- Her malikin katkısı ve paylaşım yöntemi açık mı?
- Ödeme aşamalarıyla finansman takvimi uyumlu mu?
- Bedel değişikliği, ek işler ve ödeme güvencesi yazılı mı?
Binanıza özel değerlendirmeye hazırlık
Kadıköy, Üsküdar, Maltepe veya Ataşehir’deki apartmanınız için ilk görüşmeye mevcut belgeleri ve tekliflerin kapsamını getirebilirsiniz. Ataşehir’deki merkez ofisimizle iletişime geçerek maliyet, malik katkısı ve ödeme güvencesini birlikte değerlendirebilirsiniz. Teklifin bütün soruları aynı dosyada yanıtlaması, apartmanın karşılaştırılabilir bilgilerle karar almasını kolaylaştırır.
Hazırlayan: Proset yayın ekibi. Resmî kaynak kontrolü: 23 Ekim 2026. Bedel, finansman ve teknik uygulanabilirlik binaya ait dosya üzerinden belirlenir.