Kentsel dönüşüm sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? Bu malik kontrol listesi, özellikle malik katkılı yapım için hazırlandı. Kontrol, toplam bedeli ve teslim tarihini okumakla tamamlanmaz. Hangi dairenin teslim edileceği, hangi işlerin fiyata dahil olduğu, katkı ödemelerinin neye dayanacağı ve banka teminatının kapsamı aynı dosyada açıkça görülmelidir.
Kadıköy, Üsküdar, Maltepe ve Ataşehir’de apartmanını yenilemeyi düşünen malikler için bu kontrol, teklif aşamasındaki beklentilerle imzalanacak metnin örtüşüp örtüşmediğini görmeye yardımcı olur. Malik katkılı kentsel dönüşüm modelini değerlendirirken her malikin katkı tutarı, ödeme sorumluluğu ve kendisine sunulan güvence ayrı ayrı anlaşılmalıdır.
Sözleşmeyi bütün ekleriyle birlikte inceleyin
Önce tarafların güncel ticaret unvanlarını, taşınmaz bilgilerini, imza ve temsil yetkilerini kontrol edin. Apartman temsilcisiyle görüşülmesi, bu kişinin bütün işlemleri herkes adına yapabildiği anlamına gelmez. Hangi kararın ve imzanın kimden alınacağı açıklığa kavuşturulmalıdır.
Sözleşmede adı geçen her eki dosyaya ekleyin: bağımsız bölüm dağılımı, alan çizelgesi, mimari planlar, teknik şartname, ödeme planı ve iş programı. Belgelerin tarih ve sürümleri birbirini tutmalı; taslakla kesinleşmiş belge ayırt edilmelidir. Ekler arasında çelişki çıkarsa nasıl çözüleceğini de metinde açıklayın.
Firma değerlendirmesi ayrı bir hazırlıktır. Müteahhit seçimi rehberindeki kontrollerden sonra, seçilen teklifin vaatlerini sözleşme ve eklerinde karşılaştırılabilir hale getirin. Görüşmede söylenen bir özelliğin hangi belgede yer aldığını sorun.
Net ve brüt alanı aynı tanımla karşılaştırın
“Daireniz aynı büyüklükte olacak” ifadesini tek başına yeterli görmeyin. Mevcut ve önerilen daireler için net kullanım alanı, brüt alan, balkon ve ortak alan paylarının nasıl hesaplandığını gösteren bir çizelge isteyin. Kat, konum, cephe ve bağımsız bölüm eşleştirmesi de bu çizelgeyle uyumlu olsun.
Ölçülmüş mevcut alanla ön tasarım alanını karşılaştırırken bunların hangi belgelere dayandığını belirtin. Ruhsat sürecinde değişiklik gerekirse bunun alan çizelgesine ve malik onayına nasıl yansıyacağı açıklansın. m² kayıplarını azaltmak, imar koşulları, güvenli taşıyıcı sistem ve ölçüm tanımları içinde değerlendirilen bir tasarım hedefidir. m² kayıplarını en aza indirmek için plan alternatiflerini aynı ölçüm esaslarıyla karşılaştırın; koşulsuz alan koruma vaadine dayanmayın. Ayrıntılar için metrekare kaybı rehberini inceleyebilirsiniz.
Teknik şartname teslim edilecek işi tarif etsin
“Birinci sınıf malzeme” gibi ifadelerin yerine ölçülebilir özellikler arayın. Taşıyıcı sistemin proje esasları, su ve ısı yalıtımı, doğramalar, mekanik ve elektrik tesisatı, asansör ve ortak alan imalatlarının kapsamı açıklanmalıdır. Marka değişebilecekse eşdeğerliğin nasıl değerlendirileceği ve değişikliği kimin onaylayacağı yazılmalıdır.
Yıkım, hafriyat, proje hizmetleri, altyapı bağlantıları, çevre düzenlemesi ve resmî işlem giderlerinin hangilerinin bedele dahil olduğunu ayrıca kontrol edin. Kentsel dönüşüm teknik şartnamesi, sözleşmenin bedel ve teslim maddeleriyle birlikte okunmalıdır; kapsam dışı işler görünür bir listede tutulmalıdır.
Fiyat farkı ve ek iş kararlarını açıklaştırın
Bedelin hangi iş kapsamına, hangi alana ve hangi fiyat esasına göre belirlendiğini sorun. Vergi ve diğer giderlerin dahil olup olmadığı, tutarın değişebileceği durumlar ve varsa fiyat güncelleme yöntemi anlaşılabilir biçimde yazılsın. Belirsiz bir “maliyet artışı” ifadesiyle yetinmeyin.
Malikin istediği bir malzeme değişikliğiyle projede zorunlu hale gelen ek imalat aynı kalemde değerlendirilmemelidir. Ek işin kapsamı, bedeli, süre etkisi ve onaylayacak kişi işe başlanmadan önce yazılı olarak netleştirilsin. Götürü bedel, yaklaşık bedel ve bedel uyarlaması konuları sözleşme türüne ve somut koşullara göre değerlendirilir; Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerini hukukçunuzla birlikte inceleyin. Bütçe hazırlığı için maliyet ve malik katkısı rehberindeki başlıkları sözleşme kalemleriyle eşleştirebilirsiniz.
Sözleşme ve ekleri için tutarlılık tablosu
Aynı konu farklı belgelerde farklı tarif ediliyorsa imzadan önce açıklama isteyin. Aşağıdaki tabloyu apartmanınızın gerçek dosyasıyla doldurun. Her satıra belge tarihi, sürümü, sorumlu kişi ve açık kalan soru eklemek, son değişikliğin bütün belgelere işlendiğini görmeyi kolaylaştırır.
| Kontrol konusu | Sözleşmeyle eşleşecek belge | İmzadan önce sorulacak soru |
|---|---|---|
| Daire ve alan | Bağımsız bölüm dağılımı, mimari plan ve net/brüt alan çizelgesi | Kat, cephe, daire ve ölçüm tanımı bütün belgelerde aynı mı? |
| Yapım kapsamı | Teknik şartname, proje ve kapsam dışı işler listesi | Teslim edileceği söylenen her işin karşılığı bu belgelerde var mı? |
| Bedel ve ek iş | Fiyat eki, gider dağılımı ve değişiklik onay kaydı | Hangi değişiklik bedeli etkiliyor; hesap ve onay yöntemi açık mı? |
| Ödeme, hakediş ve teminat | Ödeme planı, gerçekleşen iş kaydı ve banka teminat mektubu koşulları | Her ödeme için dayanak aşama, kontrol yöntemi ve güvence kapsamı eşleşiyor mu? |
| Takvim ve teslim | İş programı, teslim kapsamı ve eksik iş takip düzeni | Başlangıç olayı, teslim koşulları ve belgelenecek aşamalar uyumlu mu? |
| Temsil ve değişiklik | İlgili kararlar, imza yetkisi ve vekâlet taslağı | Onay verecek kişi gerçekten o işlem için yetkili mi? |
Hakedişin nasıl hazırlanacağını ve kim tarafından kontrol edileceğini ödeme planında açıklayın. Yalnız takvim tarihine bağlı bir ödeme ile tamamlanmış ve kontrol edilmiş imalata bağlı ödeme farklıdır. Tablo, eksik bir ekin yerine geçmez; her apartman için zorunlu belge listesi, ödeme oranı veya süre belirlemez.
Malike verilen banka teminatını ayrıca inceleyin
Proset Mühendislik İnşaat A.Ş., belediyeye sunduğu teminattan ayrı olarak maliklerin şirkete ödediği tutarları, maliklere hitaben düzenlenen banka teminat mektuplarıyla güvence altına alır. Belediyeye verilen teminat ile malike sunulan ödeme güvencesi aynı belge ve aynı yükümlülük olarak değerlendirilmemelidir.
Projenize ait mektubun muhatabını, tutarını, geçerlilik süresini, kapsadığı yükümlülüğü ve ödeme talep koşullarını inceleyin. Mektubun hangi ödemeleri karşıladığı ve hangi şartlarda uzatılacağı, azaltılacağı veya iade edileceği açıklığa kavuşsun. Sınırsız veya koşulsuz güvence varsaymayın; belgenin gerçekliğini düzenleyen bankanın doğrulanmış kanallarından kontrol edin. Banka ürünlerinin süre ve tür bakımından değişebildiğine örnek olarak Ziraat Bankası’nın teminat mektubu açıklamasını inceleyebilirsiniz; bu kaynak Proset’in belirli bir bankayla proje anlaşması bulunduğu anlamına gelmez.
Takvimin başlangıcını ve teslimin anlamını tanımlayın
Sözleşme imzası, yer teslimi, tahliye, yıkım ve ruhsat farklı aşamalardır. Yapım süresinin hangi olayla başlayacağı, başlangıç ön koşullarını kimin tamamlayacağı ve beklemelerin nasıl kaydedileceği yazılmalıdır. Süre değişikliğinin dayanağı ve taraflara bildirim yöntemi de belirsiz bırakılmamalıdır.
Teslimin yalnız anahtar verilmesiyle mi yoksa belirli imalatların, belgelerin ve kontrollerin tamamlanmasıyla mı ilişkilendirildiğini sorun. Yapı kullanma izin belgesi, ortak alanlar, tesisat testleri, eksik işler ve bunların takibi ayrı başlıklar olsun. Kentsel dönüşüm süresi rehberindeki aşamalar, sözleşme takvimini okumayı kolaylaştırır.
Vekâleti ve sözleşmenin şeklini yapılacak işleme göre inceletin
Malik katkılı yapım sözleşmesiyle arsa payı devri veya taşınmaz satış vaadi içeren bir düzenlemenin hukuki niteliği aynı olmayabilir. İşlemin türüne göre gereken resmî şekli, sözleşme ile tapu işlemlerinin ilişkisini ve temsil yetkisini avukat/noterle birlikte teyit edin. Her sözleşme için tek tip bir imza veya onay işleminin yeterli olduğunu varsaymayın.
Vekâlet metninde hangi taşınmaz için hangi işlemlerin yapılabileceğini tek tek inceletin. Proje ve ruhsat takibi için gereken yetkilerle satış, ipotek, kredi kullanımı, bedel tahsili veya başkasına yetki verme gibi işlemleri birbirinden ayırın. Yetki kapsamını ihtiyaç duyulan işlemlerle uyumlu belirleyin. Sözleşme ile vekâletin birbiriyle uyumunu, işlem yapıldığında malike nasıl bilgi verileceğini ve belgelere erişimi de konuşun.
Finansman beklentisini kesinleşmiş kaynak gibi yazmayın
Yarısı Bizden Kampanyası ile Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi farklı koşullara ve değerlendirmelere sahiptir. Proje ve hak sahibi uygunluğu, başvuru adımları ve ilgili kurum veya bankanın değerlendirmesi ayrı kontrol edilmelidir. Başvuru yapılması, onay garantisi değildir.
Beklenen finansman gecikir, eksik kalır veya sağlanamazsa malik katkısının ve iş programının nasıl ele alınacağını sözleşmede konuşun. İki desteğin birlikte kullanılabileceğini varsayarak bütçe kurmayın. Güncel koşullar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Yarısı Bizden açıklamasını ve İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi’nin resmî sorular ve cevaplar sayfasını kontrol edin.
İmzadan önce cevaplanması gereken sorular
- Bana teslim edilecek bağımsız bölüm ve alan hesabı hangi ekte gösteriliyor?
- Fiyata dahil olmayan işler ve giderler açık mı?
- Her ödeme için hangi koşul, kontrol kaydı ve banka teminatı geçerli?
- Ek işi, fiyat değişikliğini ve süre uzamasını kim onaylıyor?
- Başlangıç, teslim, eksik iş takibi ve bilgilendirme yöntemi tanımlı mı?
- Sözleşme, ekler ve vekâlet birlikte hukukçu ve teknik danışman incelemesine hazır mı?
Bu rehber, imza öncesinde soru ve belge hazırlamaya yardımcı olur. Sözleşmenin binanıza, taraflara ve yapılacak işleme uygun hukuki ve teknik incelemesinin yerine geçmez. Kaynak kontrolü: 25 Ekim 2026.